Hoće li se zbog novog Zakona o najmu u priču uplesti roditelji studenata? 'Ovrha može biti neizvjesna'

Predstavljen je novi Zakon o najmu stanova, a jedna stavka mogla bi izazvati zbunjenost kod najmodavaca i studenata najmoprimaca. Naime, jedna od odredbi iz novog Zakona jest da će se svaki novi ugovor o najmu trebati sastaviti kao javnobilježnički akt ili biti potvrđen, odnosno solemniziran, kod javnog bilježnika. Riječ je o omogućavanju ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate.

Može li student solemnizirati ugovor?

Neki najmodavci koji su i do sada tražili solemnizirani ugovor, tražili su da ga potpiše roditelj studenta podstanara, a ne sam student. Stoga se postavlja pitanje može li uopće osoba koja nije u radnom odnosu potpisati solemnizirani ugovor i može li se takvu osobu ovršiti. Odgovor smo potražili kod Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) te Hrvatske javnobilježničke komore (HJK).

Iz MPGI-ja navode da sama solemnizacija ugovora ne dovodi studente u bitno drukčiji pravni položaj u odnosu na postojeće stanje. Pojašnjavaju da svaka punoljetna i poslovno sposobna osoba može biti ugovorna strana ugovora o najmu, pa tako i student.

- Protiv svake poslovno sposobne osobe moguće je pokrenuti ovršni postupak radi naplate tražbine. Razlika je u tome što, u slučaju kada ugovor nije solemniziran, ovršnom postupku u pravilu prethodi parnični postupak, što produljuje postupak i povećava troškove naplate. Hoće li i na koji način vjerovnik uspjeti naplatiti svoju tražbinu ovisi o okolnostima svakog pojedinog slučaja, ponajprije o tome raspolaže li najmoprimac primanjima ili imovinom na kojoj se ovrha može provesti. Sama činjenica da osoba nije stalno zaposlena ne predstavlja zapreku ni za sklapanje ugovora o najmu ni za vođenje ovršnog postupka protiv nje. Međutim, ako osoba nema primanja ni imovine, uspjeh ovrhe radi naplate novčane tražbine može biti neizvjestan, objašnjavaju iz MPGI-ja.

Najmodavci traže da roditelji budu solidarni obveznici iz ugovora

Dodaju da najmodavci stoga već sada često traže dodatna sredstva osiguranja ispunjenja obveza, osobito kada je najmoprimac student. Tako mogu zahtijevati polog, zadužnicu ili da roditelji budu ugovorna strana odnosno solidarni obveznici iz ugovora.

- Također, nije neuobičajeno da najmodavci preferiraju sklapanje ugovora s roditeljima studenta, budući da se može očekivati da imaju redovita primanja, što u slučaju potrebe olakšava provedbu ovrhe. U tom smislu, uvođenje obvezne solemnizacije ne predstavlja bitnu promjenu u odnosu na dosadašnju praksu. Sam postupak solemnizacije provodi se jednako kao i za svaku drugu punoljetnu i poslovno sposobnu osobu. Javni bilježnik dužan je najmoprimcu objasniti sadržaj ugovora i upozoriti ga na pravne posljedice njegovog sklapanja, čime se osigurava da najmoprimac bude jasno upoznat sa svojim pravima i obvezama prije potpisivanja ugovora, zaključuju iz MPGI-ja.

Iz HJK-a također smatraju da nema zapreke da student, ako je punoljetan i poslovno sposoban, samostalno potpiše solemnizirani ugovor. Status studenta, napominju, sam po sebi ne utječe na poslovnu sposobnost niti predstavlja razlog zbog kojeg bi ugovor umjesto njega morali potpisivati roditelji.

Zakon je u javnom savjetovanju

- Kao što punoljetni i poslovno sposobni studenti mogu samostalno sklapati druge ugovore, primjerice ugovore o kreditima za školovanje, tako mogu preuzeti i obveze iz ugovora o najmu. Solemnizirani ugovor pruža dodatnu zaštitu ugovornim stranama, osobito stanodavcu u slučaju neispunjenja obveza. Ako najmoprimac ne plaća najamninu i nakon isteka roka ne želi iseliti, solemnizirana isprava s klauzulom ovršnosti omogućuje učinkovitiju zaštitu prava stanodavca, dok bi kod običnog ugovora bio prisiljen pokretati parnični postupak, što može trajati dulje vrijeme i uzrokovati daljnju štetu. Stoga smatramo da ne postoji opravdan razlog za isključivanje mogućnosti sklapanja solemniziranog ugovora sa studentom koji je punoljetan i poslovno sposoban, zaključuju iz HJK-a.

Valja napomenuti da se Nacrt prijedloga Zakona o najmu stanova trenutačno nalazi u fazi javnog savjetovanja. Stoga je potrebno pričekati završetak postupka javnog savjetovanja te saborsku raspravu. Obje faze mogu utjecati na konačni tekst Zakona.